Au Bénin, la location immobilière est régie par un ensemble de textes qui protègent à la fois le locataire et le propriétaire. Lorsque vous louez un logement à Cotonou, Porto-Novo, Abomey-Calavi ou dans une autre ville du pays, il est essentiel de connaître vos droits… mais aussi vos devoirs. Une bonne compréhension de ces règles permet d’éviter les abus, les malentendus et les conflits qui peuvent surgir au cours de la location.
Cet article vous présente de manière claire et complète les droits et obligations du locataire au Bénin en 2026, depuis l’entrée dans le logement jusqu’à la restitution de la caution.
Les droits du locataire
Droit à un logement décent 🏠
Au Bénin, tout locataire bénéficie du droit à un logement décent, conforme aux normes minimales de salubrité, de sécurité et d’habitabilité.
Le propriétaire doit donc remettre un logement :
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en bon état d’usage,
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sans risques pour la santé ou la sécurité,
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avec des équipements fonctionnels : eau, électricité, sanitaires, ventilation, etc.
Il doit également assumer les réparations majeures ou celles nécessaires pour maintenir le logement dans un état correct. Les travaux relevant de la rénovation, de la mise aux normes ou de la sécurité restent à la charge du propriétaire.
Droit au respect de la vie privée ✅
Le logement loué devient le domicile du locataire, et le propriétaire ne peut y entrer sans autorisation. Les seules exceptions concernent :
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une urgence grave (incendie, fuite massive, danger immédiat),
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des travaux indispensables après information préalable.
Le propriétaire n’a pas non plus le droit d’installer des caméras ou systèmes de surveillance donnant sur l’intérieur du logement, ni de divulguer des informations personnelles concernant le locataire.
Droit au renouvellement du bail 🗒️
Sauf manquement grave du locataire (impayés, dégradations majeures…) ou volonté du propriétaire de reprendre le logement pour y habiter ou le vendre, le bail est renouvelé automatiquement dans les mêmes conditions.
Au Bénin, comme ailleurs, le renouvellement tacite est la norme si aucune des deux parties n’entreprend de démarche contraire avant l’échéance du contrat.
Droit à une réduction du loyer en cas de défauts majeurs 📉
Si des dégradations, vices cachés ou défauts sérieux rendent l’occupation difficile, dangereuse ou inconfortable, le locataire peut demander une révision temporaire du loyer.
Il doit alors :
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avertir le propriétaire par écrit (idéalement recommandé),
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décrire clairement le problème,
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fournir des preuves : photos, vidéos, attestations.
Le montant de la réduction dépendra de la gravité des désagréments.
Les obligations du locataire
Payer le loyer et les charges à temps 💳
Le locataire doit régler le loyer à la date prévue dans le contrat. En cas de retard répétés, le propriétaire peut engager des démarches de résiliation du bail, voire une procédure d’expulsion selon les lois en vigueur.
Le paiement régulier est donc une obligation fondamentale, et son non-respect peut avoir des conséquences juridiques.
Assurer le logement 🛡️
Au Bénin, l’assurance habitation devient de plus en plus encouragée en milieu urbain en 2026. Le locataire est responsable des dommages causés au logement pendant la durée de sa location : incendie, dégâts des eaux, explosion, etc.
Même si elle n’est pas encore systématiquement exigée partout, une attestation d’assurance peut être demandée par certains propriétaires et reste fortement recommandée pour éviter des frais importants en cas de sinistre.
Entretenir le logement 🧹
Le locataire doit réaliser l’entretien courant du logement et effectuer les petites réparations locatives :
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changement d’ampoules,
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petites fuites,
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nettoyage régulier,
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entretien des équipements.
Les gros travaux structurels, eux, sont entièrement à la charge du propriétaire.
En fin de bail, un état des lieux de sortie comparé à celui d’entrée déterminera si une retenue doit être effectuée sur la caution. En cas de dégradations anormales, le propriétaire peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie.
Respecter le règlement intérieur et le voisinage 👤
Le locataire doit respecter :
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le règlement de copropriété ou de résidence,
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le voisinage (bruit, stationnement, propreté),
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l’usage normal des parties communes.
Le non-respect de ces règles peut entraîner un avertissement, puis des démarches plus sérieuses pouvant mener à la résiliation du bail.
Informer le propriétaire en cas d’absence prolongée 🗣️
Si le locataire s’absente pendant une longue période (plus d’un mois par exemple), il est recommandé d’en avertir le propriétaire. Cela permet notamment d’anticiper les risques de sinistre, de vérifier l’état du logement ou d’assurer la sécurité des lieux.
Demander une autorisation pour modifier le logement 🔧
Aucune modification structurelle ou esthétique importante ne peut être effectuée sans accord écrit du propriétaire :
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rafraîchissement de peinture,
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installation d’équipements,
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travaux d’isolation,
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modification de cloisons.
Le propriétaire peut refuser si les travaux risquent d’endommager les lieux ou d’altérer leur valeur.
La fin du bail
Donner congé
Le locataire peut quitter le logement en respectant le délai de préavis indiqué dans son contrat, généralement compris entre 1 et 3 mois. La demande doit être formulée par écrit, de préférence par lettre recommandée ou remise contre signature.
Restitution de la caution
En fin de location, le propriétaire dispose d’un délai légal pour restituer la caution (souvent 1 à 2 mois). Il peut effectuer une retenue uniquement en cas de :
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loyers impayés,
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factures en attente,
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dégradations constatées et justifiées.
Des justificatifs doivent être fournis pour toute retenue.
Les droits et obligations du locataire au Bénin sont conçus pour instaurer une relation équilibrée entre les parties. Comprendre ces règles permet d’éviter les litiges et d’assurer une location sereine, qu’il s’agisse d’un appartement à Cotonou, d’une maison à Parakou ou d’un studio à Abomey-Calavi.
En cas de conflit, privilégiez toujours la discussion et la recherche d’une solution amiable. Et si la situation se complique, l’assistance d’un juriste ou d’un spécialiste du droit immobilier peut être précieuse pour défendre vos intérêts.
Pour aller plus loin : ressources utiles au Bénin
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Le site du gouvernement béninois : www.gouv.bj
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Le Code civil béninois (dispositions sur le bail)
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Les associations de défense des consommateurs
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Les agences immobilières agréées dans les grandes villes du pays
Pour vous accompagner dans votre recherche de logement et vous informer sur vos droits en tant que locataire au Bénin, vous pouvez consulter notre plateforme Keur Immo, qui propose des annonces fiables, des conseils et des guides pratiques.