Le Sénégal a instauré un système permettant aux particuliers d’occuper le Domaine de l’État. Diverses structures ont été mises en place pour faciliter cette procédure. Parmi elles, le bail emphytéotique se démarque. Le bail emphytéotique au Sénégal offre une jouissance de longue durée d’une propriété appartenant à l’État, allant de 18 à 50 ans. Les bénéficiaires de ce bail ont l’obligation d’y édifier des bâtiments résidentiels ou des structures destinées à des usages divers, tels que l’agriculture, l’industrie, le commerce, et bien d’autres. Pour mieux comprendre ce concept, nous explorerons les conditions d’acquisition d’un bail emphytéotique au Sénégal, les garanties qu’il procure et les méthodes pour y mettre fin.
Conditions d’obtention d’un bail emphytéotique au Sénégal
Avant toute chose, l’obtention d’un droit de bail nécessite l’occupation préalable de la propriété convoitée. La dépendance doit se trouver dans le domaine privé de l’État, qui est la seule partie du domaine national susceptible d’être aliénée. Des conditions supplémentaires sont nécessaires pour bénéficier d’un bail emphytéotique au Sénégal.
Parmi ces conditions, on trouve :
- Le respect de la durée légale du bail : selon la législation sénégalaise, le bail doit avoir une durée minimale de 18 ans et peut aller jusqu’à 50 ans. Il est toutefois possible de proroger ou de renouveler le bail au-delà de cette période de 50 ans ;
- L’obligation de valoriser la propriété cédée dans un délai de 24 mois ;
- Le paiement anticipé d’un loyer : le montant du loyer est révisable chaque année et est calculé en fonction de la zone et de la superficie occupée ;
- Le preneur doit supporter toutes les charges relatives à la propriété, notamment les contributions foncières et les taxes ;
- L’obligation de se soumettre à un contrôle effectué par des agents de l’État habilités pour vérifier que le preneur respecte les obligations qui lui sont imposées.
La demande de bail emphytéotique au Sénégal se fait auprès du service des domaines où se trouve la propriété. Un extrait du plan foncier certifié par le chef du cadastre doit être joint à la demande. Il est à noter que le traitement de la demande peut prendre de 3 à 6 mois.
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Les garanties offertes par le bail emphytéotique
L’article 39 du Code du Domaine de l’État stipule que « le bail emphytéotique confère au preneur, ou emphytéote, un droit réel susceptible, notamment d’hypothèque… ». Le titulaire du bail dispose donc d’un droit réel sur la propriété et peut l’utiliser comme une hypothèque. Par définition, un droit réel donne à une personne un pouvoir direct et immédiat sur une propriété. Il peut donc être considéré comme un droit de propriété. Cependant, dans le cadre d’un bail emphytéotique, il existe une nuance importante.
Le bail emphytéotique au Sénégal, comme le droit de propriété, offre à son détenteur un privilège direct sur un bien avec la possibilité d’en tirer profit et de percevoir les fruits de sa valorisation. Mais contrairement au droit de propriété, le droit réel qu’offre le bail emphytéotique au Sénégal ne permet pas de disposer du bien. Autrement dit, la vente du droit de bail n’est pas possible car les terres restent la propriété de l’État, qui représente ici le bailleur. Dans le cas d’un bail emphytéotique, le preneur peut être considéré comme un locataire disposant de droits mais également de limites.
Le bail emphytéotique est également susceptible d’hypothèque selon la loi. L’hypothèque est un droit accordé à un créancier sur une propriété immobilière pour garantir le remboursement de sa dette. En obtenant ce droit, le titulaire du bail peut utiliser les terres occupées comme garantie auprès des institutions bancaires. Ainsi, si le preneur souhaite obtenir des fonds pour lancer une activité, il peut hypothéquer son droit de bail sans être dépossédé de la propriété.
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La fin du contrat de bail emphytéotique au Sénégal
Le contrat de bail peut se terminer de plusieurs façons. L’expiration du délai est la première cause de rupture si le preneur n’a pas introduit une demande de prorogation ou de renouvellement. Dans ce cas, l’État reprend sa propriété sans indemnité.
Le bail peut également prendre fin à la demande de l’une des parties au contrat : soit à la demande du preneur, soit à celle de l’État. Selon la partie qui exprime la volonté de résiliation, différentes conséquences peuvent se produire.
- La résiliation par le preneur : le titulaire du droit de bail emphytéotique au Sénégal peut mettre fin au contrat de son propre chef. Il est alors tenu de régler le loyer dû avant son départ. L’État peut également exiger que le preneur remette les lieux en état à ses frais.
- La résiliation par l’État : si le preneur n’a pas rempli ses obligations, l’État a le droit de mettre fin au contrat sans indemnisation. Une mise en demeure sera alors envoyée au preneur pour l’informer de cette situation. Si la lettre reste sans réponse, un arrêté du Ministre des Finances sera publié trois mois après.
L’État peut également refuser la demande de prorogation ou de renouvellement du preneur. Dans ce cas, l’État est tenu de payer une indemnité au preneur correspondant aux coûts non amortis des aménagements, constructions et installations existantes.
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